Beteiligung Planungsbegünstigter an den Kosten der Infrastruktur und Festsetzung eines Anteils von gefördertem Wohnungsbau über einen städtebaulichen Vertrag
- Infrastrukturbeitrag: Fortschreibung und Anpassung des Grundsatzbeschlusstextes vom
3. Dezember 2014
- Wohnraumförderung: Anpassung des Grundsatzbeschlusstextes vom 3. Dezember 2014
und Ergänzung um die Förderung von selbstgenutztem Wohneige
TEIL A - Infrastrukturbeitrag
·
Die
Stadt Mainz wird für die Neuerschließung von Bauland oder die werterhöhende
Umnutzung bestehender baulicher oder anderweitig genutzter Bereiche
grundsätzlich nur noch dann Planungsrecht schaffen, wenn alle begünstigten
Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer sich in einem
städtebaulichen Vertrag verpflichten, über die gesetzlich oder per Satzung
geregelten Beiträge, Kostenerstattungsbeträge oder Umlagen hinaus, einen
weiteren Beitrag zum Ausbau der mit dem Plangebiet zusammenhängenden
Infrastruktur (z. B. Kitas, Schulen, Spielplätze) zu
leisten. Davon ausgenommen sind Bebauungspläne für die bereits eine
Bodenordnung, jedoch mittelfristig keine Erschließung, stattgefunden hat und
demzufolge eine Neuplanung durchgeführt wird, städtebauliche
Sanierungsmaßnahmen nach § 136 ff Baugesetzbuch (BauGB), städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen
nach § 165 ff BauGB, Fälle in denen bereits durch einen bestehenden
Bebauungsplan oder nach § 34 BauGB ein Baurecht besteht oder Sonderfälle
aufgrund eines Einzelbeschlusses des Stadtrates.
Zu Beginn des Planverfahrens sollen die Planungsbegünstigten im Rahmen einer
Grundzustimmung die Bereitschaft zur Teilnahme an der Partnerschaftlichen
Baulandbereitstellung erklären.
·
Der
Beitrag zur Infrastruktur wird grundsätzlich bei Neuerschließungen mit 15 % des
Planungszugewinnes zwischen Ackerland und Rohbauland angesetzt, bzw. mit 15 %
des Mehrwertes gegenüber der bisherigen Nutzbarkeit unter Berücksichtigung der
kalkulierten grundstücksbezogenen Aufwendungen für die künftige Nutzung, wie z.
B. Abrisse. Der Beitrag kann in Geld, in Ausnahmefällen in Form von
Landbereitstellung oder in Bauleistungen erbracht werden. Sofern eine
Eigentümerin oder ein Eigentümer Leistungen erbringt, die der Stadt Mainz aus
der Planung resultierende gebietsbezogene Kosten erspart, kann von der
Beitragshöhe 15 % abgewichen werden.
·
Die
Umsetzung erfolgt im Rahmen eines erforderlichen Bodenordnungsverfahrens oder
eines städtebaulichen Vertrages.
·
Wird
durch eine bauliche oder sonstige Umnutzung noch benötigte Infrastruktur
zerstört, so ist diese in geeigneter Weise mittels vertraglicher Regelung
unabhängig vom Infrastrukturbeitrag zu ersetzen.
·
Es
wird eine befristete Stelle bis 31.12.2023 in Vollzeit mit der Eingruppierung
Egr. 10 TVöD (Ingenieurtarif) im Stellenplan des Bauamtes (Amt 60), Abteilung
Verwaltung aufgenommen.
TEIL B - Wohnraumförderung
·
In
allen Planungsgebieten mit Wohnungsbau ist ab einer Bebauung von 10
Wohneinheiten/Grundstück ein Anteil von rund einem Drittel geförderter
Wohnungsbau mittels
vorhabenbezogenen oder städtebaulichen Vertrags sicher zu stellen.
Es wird
eine unbefristete Stelle in Vollzeit mit der Eingruppierung Egr. 10 TVöD
(Ingenieurtarif) im Stellenplan des Amtes für soziale Leistungen (Amt 50),
Abteilung Allgemeine Hilfen, Sachgebiet Wohnraumförderung aufgenommen.
Sachverhalt
Mainz
gehört zu den wachsenden Städten in Deutschland und ist weit davon entfernt
demografisch zu schrumpfen. Als Oberzentrum und Schwarmstadt erfährt Mainz in
den letzten Jahren einen stetigen Zuwachs von Einwohnerinnen und Einwohnern.
Die Stadt profitiert als bedeutender Hochschul- und Medienstandort insbesondere
durch überregionale Zuwanderungen, sodass zumindest von einer mittelfristigen
Verstetigung des Zuwanderungstrends auszugehen ist. Somit nimmt der Bedarf an
Wohnraum kontinuierlich zu und erhöht den Druck auf den Wohnungsmarkt. Durch
den Bindungsauslauf von sozial geförderten Mietwohnungen der 80er und 90er
Jahre des vorigen Jahrhunderts verringert sich das Angebot an preisgünstigem
Mietwohnraum. Daher hat der Stadtrat am 3. Dezember 2014 den Grundsatzbeschluss
zur Partnerschaftlichen Baulandbereitstellung (PBb) gefasst, um bei der
Baurechtschaffung das Angebot durch vertraglich vereinbarte Förderquoten
auszuweiten.
Zur
prekären Situation im preisgünstigen Wohnungsmarkt kommt erschwerend hinzu,
dass die kontinuierliche Steigerung der Verkaufspreise von Wohneigentum auf dem
Mainzer Wohnungsmarkt ein Niveau erreicht hat, dass zunehmend Haushalte mit
geringem bzw. mittlerem Einkommen, auch unter Zuhilfenahme von Wohnraumfördermitteln,
Wohneigentum zur Selbstnutzung nicht mehr finanzieren können. Wenn nicht
kommunal gegengesteuert wird, besteht die Gefahr, dass Haushalte mit dem Wunsch
nach Wohneigentum ins Umland abwandern.
Aufgrund
der Entwicklungen auf dem Mainzer Wohnungsmarkt und nach nunmehr rund fünf
Jahren Erfahrung in der praktischen Durchführung der Partnerschaftlichen
Baulandbereitstellung ist eine Nachjustierung sinnvoll. Diese bezieht sich
vornehmlich auf Präzisierungen im Beschlusstext, die Aufnahme der in der Praxis
bewährten Grundzustimmung, die Ergänzung um eine Baukostenobergrenze und die
Anpassung an Vorgaben der Landesförderung in der Komponente Wohnraumförderung
Lösung
Teil
A - Infrastrukturbeitrag:
•
Die
Aufnahme des Ausnahmefalles städtebauliche Sanierungsmaßnahme dient der
Präzisierung des Beschlusstextes. Ebenso die Ergänzung um die Ausnahmefälle, in
denen bereits ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan zugrunde liegt oder die
Möglichkeit des bestehenden Baurechts nach § 34 BauGB, da bei beiden das „Koppelungsverbot“
nach § 11 Abs. 2 Satz 2 BauGB zum Tragen kommen würde.
•
In
der Praxis hat es sich bewährt zu Beginn des Planungsverfahrens von den
Planungsbegünstigten eine schriftliche Zusicherung zur Teilnahme an der
Partnerschaftlichen Baulandbereitstellung zu erhalten. Eine rechtliche
Verbindlichkeit kann daraus noch nicht abgeleitet werden, da zu diesem
Zeitpunkt z. B. die Höhe des Infrastrukturbeitrages noch nicht hinreichend
bekannt ist.
•
Dennoch
ist diese Grundzustimmung ein erster Verfahrensschritt, in dem signalisiert
wird, dass man zur Kostenübernahme sowie zur Übernahme der Regelungen
betreffend die „Wohnraumförderung“ (siehe unten ‚Teil B‘) bereit ist und sich
gleichzeitig verpflichtet, einen diesbezüglichen städtebaulichen Vertrag vor
dem Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes abzuschließen bzw. entsprechende
Leistungen im Rahmen eines Umlegungsverfahrens zu erbringen.
•
Die
Grundzustimmung, welche auch von anderen Kommunen mit ähnlichen
Beteiligungsmodellen an der Baulandentwicklung angewandt wird, sollte daher
auch im Grundsatzbeschluss enthalten sein.
•
Sofern
ein Planungsgewinn dadurch geschmälert wird, dass für eine vorgesehene neue
Nutzung ein Grundstück freizustellen ist (z. B. durch Gebäudeabbrüche oder
Altlastenentsorgung) können in solchen Fällen die hierfür kalkulierten Kosten
bei der Ermittlung der Höhe des zu leistenden Infrastrukturbeitrages dämpfend
angerechnet werden.
•
Mit
der Schaffung einer Vollzeitstelle Egr. 10 TVöD (Ingenieurtarif) soll die
Stadtverwaltung in die Lage versetzt werden, die o.g. Aufgaben umzusetzen.
Teil
B - Wohnraumförderung:
Um die
Versorgungssicherheit der Mainzer Bevölkerung mit bezahlbarem und preisgünstigem
Wohnraum zu verbessern hat die Stadtverwaltung auf der Grundlage des
vorliegenden kommunalen Wohnraumversorgungskonzepts die Verwaltungsvorlage zur
Partnerschaftlichen Baulandbereitstellung (BV 0374/2014) Stadtrat in seiner
Sitzung am 03.12.2014 zur Beschlussfassung vorgelegt. Gemäß der
Beschlussvorlage wurde empfohlen, einen Mindestanteil an gefördertem
Mietwohnungsbau in Bebauungsplänen festzusetzen. Dieser Beschluss wird nunmehr
um die Förderung der Bildung von selbstgenutztem Wohneigentum ergänzt. Daher
soll nachfolgende Regelung zukünftig Anwendung finden:
In
allen Planungsgebieten mit Wohnungsbau ist ein Anteil von rund einem Drittel
geförderter Wohnungsbau ab einer Bebauung von 10 Wohneinheiten/Grundstück
(somit werden private Bauherren von Eigenheimen in der Regel nicht erfasst)
mittels eines vorhabenbezogenen oder städtebaulichen Vertrages sicher zu
stellen.
Vorrangiges
städtisches Planungsziel soll der Geschosswohnungsbau sein. In städtebaulich
begründeten Fällen kann der geforderte Anteil auch in Ein- und
Zweifamilienhäusern oder in neuen Wohnformen erfolgen. Wird das Planungsgebiet
gesamtwirtschaftlich bebaut und vermarktet bezieht sich die Mindestanzahl von
10 WE auf das Gesamtplanungsgebiet.
I. Förderung des Neubaus von Mietwohnraum
Eine
Umsetzung des zu erbringenden Anteils kann jeweils erfolgen durch
•
Inanspruchnahme
der Fördermittel für den Neubau von Mietwohnungen im Rahmen des jeweils
gültigen Mietwohnungsbauprogramms des Landes Rheinland-Pfalz,
•
und/oder
•
Bindungsübertragung
des geforderten Anteils auf freie Bestandswohnungen des Investors im
Stadtgebiet Mainz. Hierbei sind die jeweiligen landesrechtlichen Regelungen
und/oder die entsprechenden städtischen Beschlüsse zwingend maßgebend.
•
II.
Förderung der Bildung von selbstgenutztem Wohneigentum
•
Bei
der Realisierung des Wohnungsbaus ist der geforderte Anteil in der nachfolgend
beschriebenen Weise einer Bindung zwecks Förderung der Eigentumsbildung
zuzuführen.
•
Der
Verkaufspreis ist gemäß folgender Regelungen der Höhe nach zu begrenzen:
•
Die
Höhe des Verkaufspreises pro Wohneinheit setzt sich zusammen aus den Baukosten
und den Kosten des Baugrundstücks im Sinne von § 5, sowie der Anlage zu § 5
Abs. 5 der jeweils gültigen Verordnung über wohnungswirtschaftliche
Berechnungen (Zweite Berechnungsverordnung -II. BV-). Im Verkaufspreis müssen
die Kosten für die Herstellung eines PKW-Stellplatzes enthalten sein.
•
Die
dem Verkaufspreis zugrunde gelegten Baukosten dürfen die maßgebende
Baukostenobergrenze für Wohnungen im Geschosswohnungsbau von derzeit 3.000
EUR/m² Wohnfläche und für Eigenheime von 2.600 EUR/m² Wohnfläche nicht
überschreiten.
•
Eine
Überschreitung der maßgebenden Baukostenobergrenze wird in nachgewiesener Höhe,
jedoch höchstens bis zu 15.000 EUR pro Wohnung zugelassen, wenn der erhöhte
Bauaufwand durch die Anpassung einer Wohnung an die Bedürfnisse einer
Schwerbehinderung entsteht.
•
Die
dem Verkaufspreis zugrunde gelegten Kosten des Baugrundstücks dürfen den
festgelegten Bodenrichtwert bzw. gutachterlich ermittelten Wert des Grundstücks
nicht überschreiten.
Bei
der Errichtung der Wohneinheiten sind die vorab mit der Wohnraumförderung
abgestimmten Mindeststandards der Bau- und Leistungsbeschreibung einzuhalten.
Im Bedarfsfall kann die Wohnraumförderstelle einen Mix an Wohnungsgrößen und
Zimmeranzahl festlegen.
Die
Wohneinheiten dürfen nur an Haushalte verkauft werden, die den Förderkriterien
des jeweils gültigen Eigentumsförderprogramm des Landes Rheinland-Pfalz
entsprechen. Der Nachweis ist durch Vorlage einer gültigen Förderbestätigung zu
erbringen. Die Wohnraumförderung der Stadt Mainz ist für die Ausstellung der
vorgenannten Bestätigung zuständig.
Um zu
gewährleisten, dass die vorgenannten Wohnungen für eine angemessene Dauer dem
begünstigten Erwerberkreis zu den vorgenannten Bedingungen zur Verfügung
stehen, erhält die Stadt für die Dauer von 15 Jahren ein Vorkaufsrecht an den
preisgebundenen Wohnungen. Das Vorkaufsrecht ist durch Eintragung einer
Vormerkung ins Grundbuch zu sichern. Das Vorkaufsrecht kann innerhalb von drei
Monaten nach Vorlage des Kaufvertrags schriftlich gegenüber dem Verkäufer
ausgeübt werden. Die Stadt verpflichtet sich, dieses Vorkaufsrecht nicht
auszuüben, wenn die Wohnungen zu den unter den vorgenannten Bedingungen veräußert
werden. Übt die Stadt Mainz das Vorkaufsrecht aus, hat sie lediglich den sich
aus der Preisbegrenzung ergebenden Kaufpreis zu zahlen. In den Kaufverträgen
ist über die preisgebundenen Wohnungen mit den Erwerbern das Vorkaufsrecht
zugunsten der Stadt zu den vorgenannten Bedingungen zu vereinbaren. Die
Erwerber sind außerdem für den Fall der Weiterveräußerung der Wohnungen zu
verpflichten, der Stadt das Vorkaufsrecht zu denselben Bedingungen einzuräumen.
Die
Baukostenobergrenze soll einer regelmäßigen Plausibilitätsprüfung unterliegen
und ist alle zwei Jahre auf ihre Funktionsweise im Hinblick auf gestiegene
Baukosten, Entwicklung des Kapitalmarktes, Änderungen in der Landesförderung
sowie Anpassungen bei der gesetzlichen Einkommensgrenze zu überprüfen. Die zuständige
Verwaltungsstelle wird ermächtigt im Bedarfsfall die Werte zu den
Baukostenobergrenzen in ihrer Höhe ohne zusätzlichen Stadtratsbeschluss im
Sinne des Förderzwecks anzupassen. Weitere Abweichungen, insbesondere von der
Höhe des Förderanteils sind nur durch eine Ausnahmeentscheidung des Stadtrates
möglich.
Aufgrund
der dynamischen Entwicklungen auf dem Mainzer Wohnungsmarkt ist es bei der
praktischen Durchführung der Partnerschaftlichen Baulandbereitstellung zu
erheblichen Arbeitsverdichtungen gekommen. Mit Einführung der
Baukostendeckelung ist davon auszugehen, dass es im Bereich der
Wohnraumförderung zu weiteren Mehraufwänden kommt und daher zusätzliche
personelle Ressourcen benötigt werden. Mit der Schaffung einer Vollzeitstelle,
Eingruppierung Egr. 10 TVöD (Ingenieurtarif), soll die Stadtverwaltung in die
Lage versetzt werden, die o. g. Aufgaben der Wohnraumförderung umzusetzen.
Alternativen
Sofern
der Grundsatzbeschluss nicht aufgrund der bisherigen Praxiserfahrungen
fortgeschrieben und ergänzt wird, gelten die derzeitigen Festlegungen weiter
und schränken insbesondere die Möglichkeiten der Wohnraumförderung ein. Eine
zusätzliche Stelle für den Fachbereich Wohnraumförderung wird nicht
eingerichtet.
Analyse und Bewertung
geschlechterspezifischer Folgen
Aus
der Fortschreibung und Ergänzung des Grundsatzbeschlusses ergeben sich keine
geschlechterspezifischen Folgen.
Finanzielle Auswirkungen
Im Amt
für soziale Leistungen (Amt 50), Abteilung Allgemeine Hilfen, Sachgebiet
Wohnraumförderung (Kostenstelle 3135) wurde zum Stellenplan 2021/2022 eine
Stelle in Vollzeit, Eingruppierung Egr. 10 TVöD (Ingenieurtarif) angemeldet.
Die
Personalkosten hierfür belaufen sich auf 71.546 € jährlich.
Im
Bauamt (Amt 60), Abteilung Verwaltung (Kostenstelle 2810) wurde zum Stellenplan
2021/2022 eine Stelle in Vollzeit, Eingruppierung Egr. 10 TVöD
(Ingenieurtarif), befristet bis 31.12.2023 angemeldet.
Die
Personalkosten hierfür belaufen sich auf 71.546 € jährlich.